各省、自治区、直辖市及新疆建设兵团商务主管部门：
经国务院同意，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等6部门于2006年7月11日发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称《意见》)。现就贯彻落实《意见》工作中涉及外商投资企业审批和管理的有关具体问题通知如下：
一、《意见》所称外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店)、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。
二、境外机构和个人(以下简称境外投资者)在境内投资购买非自用房地产的，应根据外商投资的法律、法规及相关规定，申请设立外商投资企业。经审批部门批准并办理有关注册登记后，在核准的经营范围内从事相关建设经营活动。
三、外商投资设立房地产企业，投资总额在1000万美元(含1000万美元)以上的，其注册资本应不低于投资总额的50％；投资总额在300万美元至1000万美元的，其注册资本应不低于投资总额的50％；投资总额在300万美元以下(含300万美元)的，其注册资本应不低于投资总额的70％。
四、设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。其中，在《外商投资企业批准证书》备注栏内标明“有效期至****年**月**日”。
五、外商投资房地产企业应在有效期内向土地管理部门缴纳土地出让金，申领《国有土地使用证》，凭《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》后，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》。
六、《意见》所称“外商投资房地产企业的项目转让”是指外商投资房地产企业依法将其开发的土地、或建设的房地产项目等向境内、外投资者进行转让。外商投资房地产企业的项目转让应按国家有关规定报批。境内、外机构、个人依法购买自用、自住的已建成商品房，不属“外商投资房地产企业的项目转让”范围内。
七、境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，须妥善安置职工，处理银行债务，并自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金。
八、境外投资者收购外商投资房地产企业中方股权的，须妥善安置职工，处理银行债务，并在股权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让对价。
各级商务部门要严格按上述规定审批外商投资房地产企业，执行过程中有何问题，请及时与商务部(外资司)联系。
中华人民共和国商务部办公厅
二00六年八月十四日
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
外商投资房地产企业的定义和范围是什么？
根据该通知，外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅，以及宾馆、饭店、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或者以上述项目建设为目的的土地开发、成片开发项目的外商投资企业。实务操作中，企业设立时必须在经营范围中明确列明具体建设或开发类型，避免超范围经营。这一界定对审批机关认定项目性质、适用外资准入政策至关重要，直接影响企业能否顺利取得批准证书。若企业实际经营内容与申报范围不符，可能面临被认定为违规经营甚至被要求整改的风险。常见争议焦点在于，企业以自用名义取得土地但后续转作商业开发，或者将住宅项目与配套商业设施混合建设时，是否均应纳入该定义范围。从监管逻辑看，凡涉及房地产建设经营或以此为目的的土地开发，均需按外资房地产企业审批流程办理。企业应在设立前充分论证项目类型，准确归类，并准备相应资金与资质证明，以降低审批障碍。
外资设立房地产企业的注册资本有何要求？
通知规定，外商投资设立房地产企业时，投资总额在1000万美元及以上的，注册资本不得低于投资总额的50%；投资总额在300万美元至1000万美元之间的，注册资本同样不得低于投资总额的50%；投资总额在300万美元及以下的，注册资本不得低于投资总额的70%。这一分档要求旨在确保外资房地产企业具备足够的自有资金承担项目开发风险，防止过度依赖债务融资。实务操作中，企业应准确界定投资总额与注册资本的对应关系，投资总额通常包括注册资本和借款等全部投资规模。审批机关会严格核验注册资本的实缴进度，并要求在企业成立后按规定期限到位。值得提示的是，该比例要求属于特定时期的规范性文件，后续外资管理体制改革和房地产调控政策可能调整相关标准，企业设立前应以现行有效规定为准。常见争议是投资总额的认定范围，例如土地出让金、建设费用等是否计入投资总额，以及增资时是否需同步提高注册资本。建议企业聘请专业机构测算资金结构，确保满足审批门槛，避免因资本不足导致批准证书无法换发或项目无法推进。
境外投资者并购境内房地产企业有何支付和安置要求？
通知对境外投资者通过股权转让等方式并购境内房地产企业设置了严格的支付与职工安置条件。首先，境外投资者须妥善安置原有企业职工，并处理银行债务，确保并购不损害劳动者权益和金融债权。其次，并购方须在取得外商投资企业营业执照之日起三个月内，以自有资金一次性支付全部转让金；如果收购的是外商投资企业中的中方股权，则须在股权转让协议生效之日起三个月内，以自有资金一次性支付全部转让对价。这里的核心规则是强调自有资金，禁止使用境内贷款或其他来源不明的资金进行并购支付，以防止境外热钱借道流入房地产市场。实务操作中，企业应在协议签订前评估资金充足性和来源合规性，并准备出资证明文件供审批机关核查。三个月期限为强制性要求，超期未付清将导致并购无效或面临行政处罚。常见争议焦点包括：自有资金的认定标准、分期支付的例外情形是否存在，以及职工安置方案的具体内容是否需经职代会通过。此外，项目转让与一般商品房买卖不同，自用、自住的已建成商品房交易不适用上述并购审批程序，企业应注意区分交易性质，正确适用法律规则。
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