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浩华法律简报(20)

作者:和华利盛律师事务所 来自:法律桥 时间:2005-2-2 21:24:16

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               浩 华 法 律 简 报
                 Haworth & Lexon Law Newsletter
                
2003年第4期(总第20期) 2003年5月20日
                    上海市浩华律师事务所 编辑

《浩华法律简报》每月一期,重点介绍公司、证券、外商投资、知识产权、国际贸易等领域的法律动态,并进行必要评述,但并非本所法律意见,本所对此不承担任何法律责任。如果您对任何课题感兴趣或有任何问题,请与本所联系,本所经验丰富的专业律师将给您满意的解答。


本期导读:
★ 关于商品房买卖纠纷司法解释对发展商意味着什么
★ 《驰名商标认定和保护规定》自6月1日起施行
★ 新法动态
关于外国投资者出资比例低于25%的外商投资企业税务处理问题的通知
关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复
《工伤保险条例》自2004年1月1日起施行

关于商品房买卖纠纷司法解释对发展商意味着什么

最高人民法院于2003年4月28日公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,自2003年6月1日起施行。该解释对商品房买卖纠纷的处理作出了具体、明确的规定,是一份着重保护购房人利益的司法解释。房地产发展商有必要对此予以关注。
应当说上海的房地产市场是比较规范的,该司法解释中的很多规定,与上海现行的规范相似,而房地产市场早期存在的诸如严重违反诚实信用原则、制作虚假广告、设立定金圈套、一房多售、利用商品房买卖合同欺诈买受人、面积严重缩水、质量问题严重等严重损害买受人合法权益的现象已不多见。但是这份司法解释仍然会对房地产开发商产生较大影响。
最值得房地产发展商关注的就是五种情况将适用惩罚性赔偿责任。即在商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈,致使买受人无法取得房屋的,可以适用惩罚性赔偿责任的有五种情形:一是商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;二是商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;三是订立合同时,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;四是在订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;五是订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。值得注意的是,只有买方最终无法取得房屋的,才适用惩罚性赔偿责任。同时应当注意,如果买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
其次,销售广告在某些情形下可以成为合同内容。即出卖人就"商品房开发规划范围"内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
第三,法院在审理商品房买卖纠纷时将不会轻易确认合同无效。比如出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。再如商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。这些规定对于发展商的影响不可小视。
此外,该解释还对拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何具体适用法律作出明确的规定。

《驰名商标认定和保护规定》自6月1日起施行

《驰名商标认定和保护规定》(以下简称《规定》)已经公布,并自2003年6月1日起施行,1996年的《驰名商标认定和管理暂行规定》(以下简称《暂行规定》同时废止。《规定》有以下几个值得注意的方面:
1、在对驰名商标定义为"指在中国为相关公众广为知晓并享有较高声誉的商标"的基础上,并对"相关公众"作出了明确界定,从而能够对驰名商标这一概念比较清晰地予以把握。
2、在《商标法》第14条规定的基础之上,《规定》第3条详细地列举了能够证明商标驰名的证据材料。
3、取消了《暂行规定》中驰名商标注册人请求撤销已经在非类似商品上注册的与其驰名商标相同或者近似商标的5年期间限制,进一步加大了对驰名商标的保护力度。
4、明确规定:"当事人认为他人将其驰名商标作为企业名称登记,可能欺骗公众或者对公众造成误解的,可以向企业名称登记主管机关申请撤销该企业名称登记,企业名称登记主管机关应当依照《企业名称登记管理规定》处理。" 《暂行规定》虽有类似规定,但其前提是商标已经被认定为驰名商标。而实践中往往存在商标完全符合驰名商标的条件但因各种原因未进行认定的情况,如果依照《暂行规定》则无法得到保护,特别是在实行驰名商标被动认定后这种情况将会越来越多。
5、由于《暂行规定》规定商标局为认定驰名商标的唯一主体,而最高人民法院分别在2001年、2002年颁布实施的《关于审理涉及计算机网络域名民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》中均规定可以通过司法途径认定驰名商标。需《规定》消除了这方面的冲突。
在司法实践中,即使在上述司法解释生效之前,也存在由法院认定涉案商标为驰名商标的判例,比如在我所律师代理的立时集团国际有限公司诉武汉立邦涂料有限公司商标侵权及不正当竞争一案中,通过律师的申请,我方当事人所拥有的"立邦"系列商标即成功地被武汉中院以及湖北高院认定为驰名商标。相关案例的判决书请参见本所网站:http://www.hllawyers.com/law-cn-news.htm

新法动态

国家税务总局于2003年4月18日发布"关于外国投资者出资比例低于25%的外商投资企业税务处理问题的通知",就外国投资者实际出资比例低于25%的新办外商投资企业有关税务处理问题作出明确规定,即在适用税制和税务登记问题上均作为内资企业处理,不享受税收优惠待遇,但国务院另有特别规定的除外。

最高人民法院于2003年4月18日发布《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》,自公布之日起施行。批复认为,破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,在企业破产时,有关人民政府可以予以收回,并依法处置。同时,企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权,以该土地使用权为标的物设定抵押,除依法办理抵押登记手续外,还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则,应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定有效抵押时,抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后,对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业的土地使用权处理按国务院规定处理。

国务院于2003年4月27日公布了《工伤保险条例》,自2004年1月1日起施行。条例明确职工有下列情形之一的,应当认定为工伤:在工作时间和工作场所内,因工作原因受到事故伤害的;工作时间前后在工作场所内,从事与工作有关的预备性或者收尾性工作受到事故伤害的;在工作时间和工作场所内,因履行工作职责受到暴力等意外伤害的;患职业病的;因工外出期间,由于工作原因受到伤害或者发生事故下落不明的;在上下班途中,受到机动车事故伤害的;法律、行政法规规定应当认定为工伤的其他情形。
有下列情形之一的,视同工伤:在工作时间和工作岗位,突发疾病死亡或者在48小时之内经抢救无效死亡的;在抢险救灾等维护国家利益、公共利益活动中受到伤害的;职工原在军队服役,因战、因公负伤致残,已取得革命伤残军人证,到用人单位后旧伤复发的。


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