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如何保护租赁权?

作者:杨春宝律师 来自:法律桥 时间:2005-1-23 13:27:10

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律师

我爱人98年在一个商场承租一个铺面,预交了一年的租金和一定的押金,租期未满该商场就因欠A公司债而被A公司诉至B法院,B法院查封了商场,是我们与商场的租赁合同事实中止,紧接着,B法院并未处置该商场的财产权,而仅对商场的经营权进行拍卖,拍卖公告出来后,我向B法院提出异议指出:我与商场有合法的租赁合同,且未到期,因此在租赁期间我对我承租的铺面有合法的经营权,而现在法院对商场的整体经营权拍卖,侵害了我的合法权益,因此法院应该从拍卖款项中优先退还我多交的租金和押金.异议提出后,B法院在未做出任何答复的情况下,将拍卖款中大部分交给了A公司抵偿商场欠A公司债务,对此行为我再次提出异议认为:B法院做法明显违反法律规定,要求其改正错误,并承担我的损失.B法院接到异议后只是口头答复我说:剩下的拍卖款足够清偿你的租金和押金,让我等候处理.出于对人民法院的信任,我等了,可这一等就是一年半,2000年我再次向B法院提出返还钱款的要求,这时他们又给我一个截然不同的答复:让我重新起诉商场,对租赁合同中止这一事实进行法律确权.当时我提出意见认为:我作为案件的案外人对执行提出异议,法院应首先对我的异议给个明确答复,如果异议不成立,我在采取别的措施,可现在两年过去了,不但没对我的异议答复,反而让我另案起诉,这也明显不符合规定.可B法院根本不理睬我的异议,为了尽快结案,我委曲求全,在C法院(管辖权)起诉商场并胜诉,可在C法院法官执行时,B法院帐上剩余的拍卖款居然不够了,B法院法官只给我返还了一半左右的钱,却并没有书面通知我这样分是怎样的一个比例和为什么有这样的比例。

1、我提出异议是否正确,因为我查不到拍卖经营权的有关规定。
2、我是否有优先受偿权
3、B法院的做法是否违法??
4、C法院的执行工作无法进行下去,我该怎么办??

北大法律信息网网友


北大法律信息网网友:

1、你提出异议完全正确,根据建设部《城市房屋租赁管理办法 》第十一条,租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。更何况其只是拍卖经营权?即使其整体拍卖,也不应侵害你的租赁权。

2、在你的租赁权被迫终止的情况下,应当首先赔偿你的损失。当然这并不是法律意义上的优先受偿权,因为法律意义上的优先受偿权是针对几种特定情形而赋予的法定的权利。

3、根据以上分析,B法院做法显然违法。

4、可以根据《国家赔偿法》第31条请求国家赔偿。

杨春宝 律师


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